Complexidade dos quadros da NBR 12.721 pode confundir e atrasar o empreendimento
De acordo com a Lei nº 4.591/1964, que regulamentou condomínios e incorporações, o empresário só poderá comercializar as unidades autônomas após a inscrição do empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis. Além da documentação que identifica o incorporador e do projeto aprovado, uma série de quadros deve ser preenchida, contendo as diferentes metragens do empreendimento. Trata-se dos 11 quadros previstos pela norma ABNT NBR 12.721:2006, que surgiu em complemento à lei de incorporação. Na prática, a principal função dos quadros da NBR 12.721, ao registrar em cartório as diferentes áreas, é atribuir justo valor na hora do rateio de valores e despesas de condomínio entre os moradores e administradores.
O incorreto preenchimento dos quadros da norma, como também a incompletude da documentação, obriga o cartório a devolver o processo de registro ao incorporador, o que pode atrasar o cronograma de vendas.
A dificuldade reside na grande complexidade dos quadros. São muitas as categorias e essas ainda se subdividem em outros quesitos. Por exemplo, só a definição para as áreas em Relação ao Uso conta com cinco categorias classificatórias: área de uso comum, área de uso privativo, área de uso privativo principal, área de uso privativo acessória e área de vagas de garagem.
Outro ponto complexo é que a Lei nº 4.591 apresenta um critério para dividir o valor do terreno entre os condôminos, que é a fração ideal do terreno. Já a norma NBR 12.721 usa o coeficiente de proporcionalidade. Além disso, os quadros são interdependentes uns dos outros. “A complexidade encontrada nos quadros é promax porcional à complexidade da construção civil em nossos dias”, avalia o engenheiro Paulo Grandiski, membro titular do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape) e que acompanhou o processo de implantação da norma.
Com o objetivo de orientar o processo da incorporação imobiliária, o Sinduscon-MG editou em dezembro do ano passado o Manual Básico de Preenchimento da ABNT NBR 12.721:2006. “O manual resume de maneira didática o passo a passo para o preenchimento técnico da norma”, conta Daniel Furletti, coordenador sindical do Sinduscon-MG e um dos responsáveis pela elaboração do manual.
“Toda lei e norma têm sua linguagem técnica que precisa ser facilitada”, diz a assessora econômica do Sinduscon-MG, Ieda Vasconcelos e que também assina o manual. O manual pode ser conseguido no site do Sinduscon-MG e um CD contendo os quadros informatizados, com as fórmulas prontas, acompanha sua edição. Basta preencher com as metragens.
Coeficiente de proporcionalidade
Grandiski relata que a lei de 2002, do Novo Código Civil, definia o que era a fração ideal de terreno e demais áreas comuns. Esse cálculo determinava quais as parcelas de áreas que seriam dadas aos donos das unidades autônomas. Essa lei ficou em vigor até agosto de 2004, quando foi revisada e substituída. Segundo Grandiski, “a primeira parte da lei, que regulamenta o condomínio, foi atualizada, mas de forma incompleta”. O novo texto não traz claramente a definição para o cálculo da fração ideal. Sendo assim, o mercado buscou no Quadro II da norma um parâmetro para essa divisão, que é o coeficiente de proporcionalidade. “O mercado usa o coeficiente de proporcionalidade por comodidade, já que as regras de cálculo estão na norma”, comenta Grandiski. Ele diz que esse é um dos poucos casos em que a norma rege a lei, já que esta não estabelece regra de cálculo clara.
O coeficiente de proporcionalidade é um dado virtual, não métrico, mas atrelado ao valor de custo da unidade. Ele é obtido pela divisão da área de custo equivalente da unidade com o custo total do empreendimento. O coeficiente de custo de cada tipo de cômodo é dado em tabela pela norma. Esse coeficiente atribuído é multiplicado pela área real da obra e, assim, teremos a área equivalente em custo daquele cômodo.
Conferência pelos cartórios
O presidente da Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo, Flauzilino Araújo dos Santos, informa que, segundo a lei, “preencher corretamente o quadro de áreas é responsabilidade do engenheiro e do incorporador. O cartório não vai conferir tecnicamente. O que fazemos é a conferência matemática, procurando inconsistências numéricas, diferenças entre valores que deveriam ser os mesmos entre os quadros, que são interdependentes”. Ele frisa a função dos cartórios, “que é chamar a atenção para as ações escancaradamente erradas”. Em caso de dúvida, o cartório devolve a documentação para ser preenchida novamente.
A engenheira e consultora em incorporação, Selma Sena Reis, identifica que uma maior atenção às considerações da norma NBR 12.721 vem sendo tomada já há dez anos. Ela diz que um dos principais erros que dificultam o registro da incorporação é a diferença de metodologias de cálculo entre a norma, que é federal, e o Alvará de Aprovação Municipal. “São dois documentos distintos, com legislação e metodologias próprias.” Segundo Reis, é comum haver confusão entre essas áreas, e o engenheiro perde tempo tentando “casar” as duas. Outro erro primário apontado por ela é a não obediência aos próprios quadros.
Ela ensina, “tem de obedecer ao formato original dos quadros, como vem na norma. Se não tiver informação sobre algum item, deixá-lo em branco”. Segundo Reis, os engenheiros que preenchem os quadros não podem e metodologias próprias.” Segundo Reis, é comum haver confusão entre essas áreas, e o engenheiro perde tempo tentando “casar” as duas. Outro erro primário apontado por ela é a não obediência aos próprios quadros. Ela ensina, “tem de obedecer ao formato original dos quadros, como vem na norma. Se não tiver informação sobre algum item, deixá-lo em branco”. Segundo Reis, os engenheiros que preenchem os quadros não podem modificar a estrutura deles, nem alterar a ordem das informações.
O presidente da Arisp conta que não raro encontra erros de digitação nessa documentação e que cada vez mais identifica engenheiros se especializando no preenchimento desses quadros. Flauzilino Araújo dos Santos diz que, “hoje, os negócios se desenvolveram tanto que a especialização é natural”.
O engenheiro Rodrigo Lucas dos Santos trabalha em Brasília e é especialista em NBR 12.721. “Creio que os erros acontecem porque as pessoas que se aventuram a calcular áreas e preencher esses quadros não buscam informações, não se atualizam e, claro, querem fazer isso da noite para o dia.” Ele diz que muitos erros também poderiam ser evitados se nas empresas houvesse mais comunicação entre os setores de projeto, o jurídico e aqueles que calculam e preenchem os quadros da NBR 12.721.
ENTENDA AS PRINCIPAIS INFORMAÇÕES QUE DEVEM CONSTAR NOS QUADROS DA NBR 12.721
A – Quadro de informações preliminares
Identifica os empreendedores e qualifica a incorporação. Deve apresentar panorama do empreendimento, identificação do incorporador e de quem assina os quadros.
B – Quadro I
Apresenta informações gerais sobre a incorporação. É onde são apresentados os cálculos das áreas privativas de uso comum e totais em suas diversas modalidades. Também apresenta os agrupamentos das áreas quanto a: divisão ou distribuição, uso e custo da construção.
C – Quadro II
Sua função é calcular as áreas das unidades autônomas. Deve apresentar: cálculo do coeficiente de proporcionalidade, que servirá para distribuir as áreas comuns; fração ideal do terreno e coisas comuns; rateio entre as áreas comuns, distribuindo metragem de forma proporcional entre os compradores; soma da área total comum; entre outros pontos.
D – Quadro III
Apresenta a avaliação de custo global e unitário. A norma apresenta 19 opções de projetos padrões, um deve ser adotado de acordo com as semelhanças entre a construção em estudo e os projetos padrões apresentados. O Custo Unitário Básico (CUB) é definido de acordo com a localidade do empreendimento e mede parte do custo da construção. Nesse quadro, também devem constar o custo global da edificação e o coeficiente de equivalência.
E – Quadro IVa
Especifica a sub-rogação de área. As unidades que serão subrogadas têm de ser identificadas segundo sua localização no empreendimento. O incorporador deve apresentar nesse quadro a porcentagem das unidades sub-rogadas que será dividida entre as unidades.
F – Quadro IVb
Apresenta resumo das áreas e dos coeficientes de proporcionalidade de cada unidade. É um resumo para o registrador do imóvel.
G – Quadro IVb1
Tem a mesma função que o anterior, porém, é usado no caso de condomínios horizontais, quando há parte do terreno exclusivo para cada unidade (quintal).
I – Quadro 6H – Quadro V
Apresentar informações gerais, como: tipo de edificação (residencial, comercial, mista, garagem etc.), quantidade de pavimentos, número de unidades por pavimento e número de vagas de garagem por unidade.
Apresenta descrição dos equipamentos e instalações.
J – Quadro 7
Apresenta a descrição de cada cômodo das unidades.
K – Quadro 8
Apresenta a descrição das áreas comuns de cada pavimento.
Garagens
garagem, embora seja de uso comum, é considerada uma categoria de área à parte das de uso comum. Uma vaga coberta só será considerada como tal se tiver 100% de área com cobertura. Um importante aspecto da NBR 12.721 é que ela dá liberdade de escolha ao incorporador entre quatro modalidades de garagens a serem implantadas:
– Vaga autônoma: é vendida separadamente dos apartamentos.
– Vaga vinculada como área assessória: é fixa e não pode ser separada do imóvel.
– Vaga com atribuição de direito de uso: é a vaga indeterminada cuja atribuição a uma unidade autônoma se dá pela quantidade e por direito de uso, devendo ser tratada como área de uso comum de divisão não proporcional.
– Sem nenhum tipo de atribuição: é aquela vaga rotineiramente chamada de estacionamento, ou seja, sem nenhum vínculo direto com uma unidade autônoma, devendo ser tratada como uma área comum de divisão proporcional.
Os conceitos de divisão proporcional e não proporcional são dados pela norma. Basta saber que a área de divisão proporcional é rateada por todos. Já a área não proporcional são as partes de uso comuns a apenas alguns usuários.
As principais dúvidas sobre a NBR 12.721
Como escolher o melhor projeto-padrão comparativo?
Na ABNT NBR 12.721 – Avaliação de Custos Unitários de Construção para Incorporação Imobiliária e outras Disposições para Condomínios e Edifícios, existe um número limitado de projetos-padrão. A norma, no entanto, não estabelece um critério específico para a classificação de um projeto a ser executado dentre os projetos-padrão apresentados. Mas ela traz em seu conteúdo toda a especificação de cada projeto-padrão. Dessa forma, pode-se comparar pelos acabamentos, pelo número de pavimentos, pela área total, entre outros, e sempre se pode encontrar semelhanças entre a edificação projetada e um projeto-padrão da norma.
O que são os lotes básicos?
Cada lote básico representa uma família de insumos. A ABNT NBR 12.721, ao listar cada insumo com o respectivo coeficiente para cada projeto-padrão específico, está demonstrando que, por meio daquele coeficiente, uma série de itens “correlatos” está sendo considerada. O coeficiente retrata, portanto, a família completa de cada material. No “Anexo C” da norma, há um informativo sobre os critérios de orçamento para cada projeto-padrão.
Qual o conceito de área privativa acessória?
Antes de 2006, a questão das áreas privativas acessórias não era bem definida, principalmente quanto às vagas de garagem. É preciso destacar que só existe área privativa acessória vinculada a uma área privativa principal, como seu próprio nome já indica. A norma estabelece que a vinculação de uma área à unidade autônoma é opção do incorporador. Entretanto, deve-se ficar atento quando há uma vinculação explícita, por exemplo, no projeto arquitetônico aprovado.
Fonte : Construção e Mercado – maio/2013
