Orçamento e
vistoria de obras

As três perguntas que aparecem

Quase toda disputa de obra se reduz a uma destas três. Elas parecem uma só, mas exigem trabalhos técnicos diferentes:

• Quanto custa executar? — orçamento a partir de projeto ou de levantamento em campo, para contratar, para conferir proposta recebida ou para dimensionar um pedido de indenização.
• Quanto já foi executado? — medição do percentual físico realmente feito, que é o que se confronta com o que já foi pago.
• O que foi cobrado corresponde ao que está em pé? — confronto entre medição, cronograma, aditivos e desembolso.

Dois trabalhos distintos

Quem procura

• Quem contratou uma obra e desconfia da medição apresentada para pagamento.
• Construtor que executou e não recebeu, e precisa demonstrar o que está feito.
• Obra paralisada, em que é preciso registrar o estado atual antes de trocar de executor.
• Condomínios e empresas que recebem propostas com valores muito distantes entre si e não sabem qual delas está fora da realidade.
• Quem vai reformar e quer saber o custo antes de começar, em vez de descobrir no meio da obra.
• Síndicos prestando contas, com o gasto justificado por composição e não por confiança.
• Advogados que precisam de valor de reparo ou de percentual executado para instruir petição inicial ou contestação.
• Contratos públicos com discussão de aditivo, reequilíbrio econômico-financeiro ou serviço executado e não pago.

Como o orçamento é montado

1. QuantitativosLevantados do projeto quando existe, e medidos em campo quando não existe — que é o caso mais comum. Cada quantidade fica com memória de cálculo própria, para poder ser conferida linha a linha.
2. Composições de custo unitárioMaterial, mão de obra e equipamento por serviço, com referência declarada — SINAPI, SICRO, tabelas estaduais ou cotação local, com a data-base identificada.
3. Encargos e BDIEncargos sociais e Benefícios e Despesas Indiretas explicitados em separado, com os componentes discriminados. BDI embutido em preço unitário esconde exatamente o que se precisa discutir.
4. Curva ABCOrdenação dos serviços por peso financeiro. Em obra, poucos itens respondem pela maior parte do custo — e são eles que merecem conferência detalhada.
5. Planilha e relatórioPlanilha orçamentária completa, memória de quantitativos e parecer sobre as divergências encontradas, com ART registrada.

Como a vistoria mede

Medição de obra não é percepção de avanço. É percentual físico apurado etapa por etapa, com o mesmo critério da planilha contratual — senão os dois números não são comparáveis.

• Percentual executado por serviço, e não um percentual global da obra.
• Confronto com o cronograma físico-financeiro e com as medições já aprovadas e pagas.
• Registro dimensional e fotográfico de cada etapa vistoriada, com data.
• Verificação de conformidade do que foi executado com o projeto e o memorial — serviço feito fora de especificação não se mede como feito.
• Identificação de serviços medidos e não executados, e de serviços executados e não medidos — os dois aparecem.
• Registro do que vai ficar encoberto — fundação, instalação embutida, impermeabilização. É exatamente o que ninguém consegue verificar depois, e o que mais gera disputa anos à frente.
• Relatório periódico, no intervalo que o contrato exigir, para quem quer acompanhar a obra sem estar nela todo dia.
• Levantamento do que falta, quando o objetivo é retomar a obra com outro executor.

O que você recebe

• Planilha orçamentária com quantitativos, preços unitários, referência e data-base, entregue em formato editável — para poder ser atualizada depois sem refazer o trabalho.
• Memória de cálculo dos quantitativos, conferível item a item.
• Relatório de medição com o percentual físico por etapa e o confronto com o que foi pago.
• Relatório fotográfico datado do estado da obra.
• Parecer sobre as divergências, com a quantificação de cada uma.
• ART registrada no CREA, com responsabilidade técnica identificada.

Por que comigo