Goiânia e região · Antes de a obra começar
Registro técnico do estado dos imóveis vizinhos antes de você iniciar a obra. É o documento que separa a trinca que já existia da trinca que a sua obra causou — e o único momento de produzi-lo é agora, enquanto a escavação não começou.
Falar com o engenheiro no WhatsApp Eng. Giovany da Luz · CREA-GO 5.838/D · perito judicial há 15 anos
Toda obra que escava, rebaixa lençol, faz contenção, demole ou crava fundação transmite vibração ao terreno vizinho. Quando aparece uma fissura na casa ao lado — e quase sempre aparece alguma —, a discussão começa no mesmo ponto: ela já estava lá?
Sem registro do estado anterior, essa pergunta não tem resposta técnica. Vira palavra contra palavra, e quem está construindo costuma levar a pior: é mais fácil o vizinho provar que a fissura apareceu do que você provar que ela já existia.
O direito de construir, assegurado pelo Código Civil, é limitado pelo respeito ao direito de vizinhança e pelas normas administrativas locais.
Mas a questão prática nunca é o direito — é a prova. E prova de estado anterior só se produz antes.
Qualquer patologia preexistente do imóvel vizinho pode ser atribuída à sua obra. Recalques antigos, fissuras de retração, infiltrações de anos — tudo entra na conta, e a negociação acontece sob pressão.
Cada anomalia preexistente está fotografada, medida e datada. A conversa deixa de ser sobre versões e passa a ser sobre o que mudou entre duas datas — que é uma questão técnica, e tem resposta.
Se a obra já começou, a vistoria ainda tem valor — só perde a condição de registrar o estado original. Nesse caso, quanto antes, melhor.
A Norma de Vistoria Cautelar de Vizinhança do IBAPE/SP, em vigor desde abril de 2025, define três níveis de profundidade. O nível certo depende do porte da obra, do risco geotécnico e do acesso que os vizinhos autorizarem.
Nível 1 · Básico
Registro do que é visível de fora, apontando sinais de fragilidade e risco. Indicado quando não há autorização de acesso interno ou quando a obra é de baixo impacto.
Nível 2 · Intermediário
Vistoria dentro e fora do imóvel, com documentação fotográfica de pisos, paredes, forros, esquadrias e fachadas, caracterizando padrão construtivo, estado de conservação e cada anomalia encontrada.
Nível 3 · Completo entregamos este
Tudo do Nível 2, mais telhados e coberturas, sistemas de drenagem, pisos externos, vegetação e cursos d'água. A norma sugere o emprego de aeronave remotamente pilotada — o que permite inspecionar telhado sem subir nele, e sem depender da boa vontade de ninguém para abrir um alçapão.
O laudo cautelar tem uma janela: só existe enquanto a primeira máquina não entrou. Depois disso, o que se produz é outra coisa, e vale menos.
Chamar no WhatsApp · (62) 99838-2568 Ou por e-mail: giovany@gluzengenharia.com.brSou perito judicial há quinze anos, nomeado nas Justiças Estadual, Federal e do Trabalho. Escrevo cada laudo sabendo como ele será lido se a questão virar processo — porque é esse o documento que eu leio, do outro lado, quando sou nomeado.
Fissurômetro, trena a laser, nível, detector de umidade, drone com câmera 4K e câmera termográfica FLIR. Anomalia medida se sustenta; anomalia descrita como “pequena trinca” não.
GLUZ ENGENHARIA LTDA com registro no CREA-GO e no CREA-DF, o que permite atuar legalmente em Goiás e no Distrito Federal.
Antes das perícias, gerência de obras em incorporadoras nacionais. Conheço a obra pelo lado de quem executa — e é por isso que o laudo aponta o que importa, sem inventar risco onde não há.
